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土地区画整理事業
土地区画整理事業とは都市基盤が未整備な市街地や市街化の予想される地区を健全な市街地にするために、施行地区内の土地の交換分合(換地)により、道路、公園、河川、広場などの公共施設の整備と同時に個々の宅地の区画形状を整える総合的なまちづくりの手法です。
土地区画整理事業の長所とは?
総合的な面整備
区画整理の区域内について、道路、公園、排水施設、上下水道、ガスなどの公共公益施設の新設、改善を宅地の形態を整えるのと同時に行うことができます。このため、道路や公園を線的あるいは点的に、必要な施設だけをその必要な範囲内において用地買収により整備する方法と比較すると、
- 利用度の低い残地が生じない。
- 既存の道路との変則的な交差点が生じない。
- 道路、下水道などの都市施設の整備手順の調整が容易であり、手戻り工事を防ぐことができる。
といった利点があります。
土地区画整理事業の効果とは?
1.居住環境の向上
区画整理区域内の道路、公園、排水施設等が一体的に整備されるため、都市の公共空間が飛躍的に増加し、通風、採光、交通の利便が良くなるだけでなく、火災、震災等に対する防災効果も大きくなります。また、上下水道、ガスも整備され居住環境が著しく向上します。
2.宅地の利用増進
宅地の形状が整形とされるだけでなく、どの宅地も公道に面するようになり、また、道路等の公共施設が整備できるため、宅地の利用増進が図れます。
3.交通の利便と安全の増進
都市内の交通軸となる幹線道路から、補助幹線道路、区画道路、歩行者・自動車のための専用道路が、車系、歩行系の両面から検討されて整備されるため、交通利便だけでなく交通安全についても著しく向上します。
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Q&A
1.換地とはなんですか?
土地区画整理事業では、道路、公園等の公共施設を整備すると同時に、地権者が所有している個々の土地についても、その従前の条件を考慮しながら、より利用しやすくなるように土地の再配置を行います。この再配置において、事業施行前の個々の土地に対して、事業により代わりに置き換えられた土地を「換地」といいます。
換地には、事業施行前の個々の土地についての所有権、借地権、永小作権などの権利がそのまま移っていきます。
2.減歩とは何ですか?
土地区画整理事業は、事業に必要な土地を地区内の地権者から少しずつ出していただく仕組みになっており、従前の土地は、それぞれ面積が減少した土地に置き換えられることになりますが、この個々の土地の面積が事業により減少することを「減歩」といいます。
減歩はその目的により「公共減歩」と「保留地減歩」に分けられます。「公共減歩」とは、事業により道路、公園等の公共施設が整備されますが、その公共施設の用地を確保するための減歩をいい、「保留地減歩」とは、事業費の一部に充てるために売却する土地(これを保留地という)を確保するための減歩のことをいいます。
この減歩は、もちろん施行者が無期限に行うことができるのではなく、原則的には土地の区画が整ったことや公共施設が整備されたこと等により、各々の土地について生じる利用価値の増進の範囲内で行うことができるものです。この範囲を超える場合でも金銭により補てんされるので、個々の地権者の財産権を侵害することはありません。
3.保留地とはなんですか?
保留地とは、事業の施行により整備された土地のうち、一部を換地として定めないで、事業費に充当するために売却したり、一定の目的に使用するために施行者が確保する土地をいいます。保留地は、事業計画でその予定地積が定められます。
